無錫2018市場進入平穩期,因城施策背景下2019樓市如何“換擋”?

價值領地2019-02-11 19:23:00



自2017年9月25日,無錫出臺了房屋限購政策之後,無錫的限購、限價、限貸等政策陸續出臺,於是無錫也扛起了房地產調控的大旗。雖然房地產遭受多種限制因素的影響,但並沒有降低房地產的熱度。


2018年無錫房地產回顧

商品房交易情況

2018年,無錫市商品房成交面積約906.37萬平方米,同比增長24.87%;商品住宅成交面積為798.76萬平方米,同比增長30.40%,成交金額1,147.21億元,同比增長91.34%;商品房住宅供應面積為696.79萬平方米,同比增長16.56%。全年無錫的商品房住宅銷售金額破千億。

2011年-2018年無錫商品房住宅成交表


根據上表顯示,2011年-2014年無錫的商品房住宅供應面積均大於成交面積,造成了無錫有較多的存量房,去庫存壓力較大,因此各種刺激房地產政策的出臺,導致2015年之後無錫商品房住宅交易異常活躍,2016年房地產交易量翻倍的情況 。2017年調控政策的出臺,近2年無錫的商品房住宅交易情況也是逐年增長。


根據國家統計局發佈2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,無錫新建商品住宅銷售價格指數環比下跌0.2%,同比上漲5.2%,從以上數據表明,2018年上半年無錫房地產交易情況由上漲趨勢逐漸開始趨於穩定,在下半年出現了回落的情況。從全國角度看,在調控政策被嚴格執行的情況下,整體市場已經出現平穩表現,部分城市房價開始調整,政府出臺的政策起到了抑制房價上漲過快的效果,一線城市大部分出現了回落狀況。


二手住宅交易情況

2011-2018年無錫二手房成交表


由上表得知2018年二手房的成交量環比下跌28.93%,成交均價卻上漲33.86%。根據國家統計局數據顯示,2018年12月,無錫二手房住宅銷售價格指數環比下跌0.3%,同比上漲4.9%。數據表明,無錫二手房市場已出現拐點,成交面積急劇下降,但由於商品房住宅價格的上漲,導致二手房住宅價格也隨之上揚,由於無錫近幾年商品房住宅銷售一路上揚,無錫去庫存主力還是當地居民,2018年可能成為無錫二手房市場的一個拐點。


住宅地塊交易情況

2015-2018年無錫住宅地塊成交表


2015年和2016年無錫住宅用地成交金額和成交均價相比,前者遠遠低於後者,由於2016年全國房地產市場異常火爆,因此2016年無錫住宅用地交易量上漲迅猛,成交金額是2015年的18倍,成交均價是2015年的4.8倍。之後2016年-2018年,由於政府的調控措施,土地交易情況基本每年持平,保持穩定的趨勢。


2019年無錫房地產市場展望

房地產政策

2018年12月,全國住房和城鄉建設工作會議提出,要將“穩地價、穩房價、穩預期”作為調控主要目標,維穩仍是2019年樓市政策基調。


2018年12月18日,山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》,通知第六條明確規定:取消新購住房限制轉讓措施。


2019年1月9日,北京市規劃和自然資源委員會官網發佈2019年第一次土地出讓申請公告,公告稱孫河板塊兩處居住用地取消銷售限價。


2019年1月10日,天津市濱海新區土地發展中心發佈地塊公告稱,四宗住宅的自持租賃住宅部分將被調整為可售住宅。


從以上幾個調控信息可以看出,各地方都出臺了一些類似於調控鬆綁的政策,這些均可以視為一種試探性的做法,畢竟國家層面還是要控制房價,抑制炒房的現象。


貨幣信貸政策

2018年的兩次央行降準和2019年的央行降準,表明貨幣政策也開始逐漸放鬆。


2018年年底,深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現調整, 五大行對於首套房個人貸款利率,都在基準利率有所優惠,但每個城市調整的比例不同。


2018年受到外部經濟的影響,國家出臺的信貸和貨幣政策都有利於經濟發展、刺激消費、提高內需。而對於房地產來說,也可能視為政策在逐步放鬆的信號。


2019年無錫房地產走勢分析

2018年下半年,無錫房地產從上漲期進入到一個過渡期,成交價及成交量均比上半年有所下滑。但目前還沒有出臺對於房地產鬆綁的調控政策。2019年樓市很可能將進入“換擋期”,從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現,與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性,換擋並不代表樓市會出現大波動,相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。


而且2018年3月,“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針, 保障房地產市場健康發展。2018年12月,全國住房和城鄉建設工作會議提出,要將“穩地價、穩房價、穩預期”作為調控主要目標,維穩仍是2019年樓市政策基調。因此,無錫房地產很可能從前期的迅速發展期到政策調控期,再到一個房地產穩定發展期,2019年房地產市場應該回歸房價理性階段,“房住不炒“、“穩定發展“等口號還是主基調。


>>點擊下列關鍵詞閱讀更多精彩文章

全國樓市地產監測報告 | 樓市綜述 北京 | 上海 | 杭州 | 深圳 | 廣州 | 蘇州 | 成都 |  | 武漢 | 長沙 | 西安 東莞 | 佛山 | 南京 | 青島 | 寧波 | 溫州 |  昆明 | 合肥 | 貴陽 | 無錫 | 南寧 | 蘭州 | 中原五城  



-The End-


- 市場、數據、研究、熱點、政策、專題 -

-  有態度的房地產信息原創平臺 -

- 價值領地 -

-


▎世聯評估上海原創,若需引用或轉載,請註明作者及來源。

原創不易,請點個贊或轉發支持一下我們吧


長按二維碼關注我們,獲取更多有價值的內容
https://weiwenku.net/d/109937605