廣州黃埔區“發動機”:名企進駐、商業升級,未來潛力不可低估!

價值領地2019-02-11 19:23:06




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科學城概況

發展歷程

科學城是廣州市東部發展戰略的中心區域,廣州市發展高新技術產業的示範基地。開發建設以來,湧現出一批具有自主知識產權、技術水平處於國際領先的高科技企業,已成為全市高新技術研發與產業化的重要基地。2016年廣州科學城被國務院定為全國首批17個雙創區域示範基地之一,為廣州唯一一個入選的園區。


目前,廣州科學城已有100多家世界五百強企業進駐,現有微軟、IBM、索尼電子等1,000多家高科技企業落戶,成為黃埔區、廣州開發區建設廣州國際科技創新樞紐核心區的“發動機”;未來有更多的知名企業入駐,帶動區域的發展。


現 狀

科學城地鐵沿線,多家國內外重點企業競得用地:創維將建設其華南總部及研發中心;正在申請上市的多益網絡公司將建設其總部大樓,有望成為A股市場最大的互聯網遊戲公司;日立在該區建設“日立集團IT中國總部”。“科學大道—開創大道總部經濟走廊”正在形成,未來將成為黃埔中心區的CBD。IBM等一大批高新技術企業,2017年7月,雪松集團總部大樓在廣州科學城舉行動工儀式。其總部大樓佔地約2.2萬平方米,投資總額逾10億元,將建設成為科學城的地標性建築,引進產業鏈上下游企業進駐。


科學大道片區寫字樓多持有在小業主手裡,售價約為1.5-2.3萬/平方米,租金約為60-80元/平方米/月;商業首層售價5.7-6.7萬/平方米,租金約為220-320元/平方米/月。開創大道片區寫字樓多為近年新建,在售樓盤較多,售價約為1.2-2萬/平方米,租金約為70元/平方米/月左右,蘿崗萬達廣場商務氣氛較好,租金達到100元/平方米/月左右;商業首層售價約3.5-4萬/平方米,租金約120-140元/平方米/月。

圖1:科學城板塊調研項目分佈圖


科學城辦公分析

科匯發展中心

科匯發展中心規劃範圍:北起科翔路,南至科學大道,西以神舟路為界,東抵科珠路,佔地面積約150,082平方米。


科匯發展中心位於廣州市黃埔區科學城的西部,園區內已建有48棟建築物,其中公寓3棟,可居住可辦公、純辦公樓45棟。園區配有地上車位500個,地下車位1,500個。科匯發展中心內綠化率高達40%,並且園區內每棟寫字樓都是獨門獨院,均擁有較大面積的前庭後院,具有良好的私密性,辦公環境優越。同時,企業可以享有專屬的冠名權,滿足企業個性化形象展示和可識別需求。科匯發展中心項目客戶群定位是:需要獨立辦公空間的業主為主,重點客戶群是對環境和區域要求高以及重視企業對外形象的業主。截止到調查之日,科匯發展中心園區已吸引了湯臣倍健、宏達建業集團、三利集團等多家知名企業入駐。


科匯發展中心由合景泰富地產開發,廣東中城建設集團有限公司進行建築設計,目前由寧駿物業管理有限公司進行日常物業管理。整個園區共劃分為4個街區,功能區域劃分包括有獨棟商務樓、酒店式公寓、商業購物街區等。

科匯發展中心平面圖


經營狀況:科匯發展中心的寫字樓以小高層的企業獨棟形式為主,目前科匯發展中心的入駐情況較好,多數寫字樓均在使用中,區域辦公氛圍優秀,目前仍有一部分的寫字樓對外出售。


租售水平:科匯發展中心的物業由開發商自持,由管理處招商到現租金水平在60-80元/平方米,物業管理費為6.4元/平方米,寫字樓售價在1.5-1.75萬/平方米,商鋪僅有一套小面積商鋪出售。

科匯發展中心辦公/商業租售案例

科匯發展中心實景圖


綠地中央廣場

綠地中央廣場位於科學大道與神舟路交匯處,是由廣州傑瑞置業有限公司開發,綠地集團廣東房地產有限公司投資建設,上海綠地物業服務有限公司進行管理,集住宅、公寓、商鋪 、寫字樓為一體的多功能型樓盤。項目總建築面積達54萬平方米,其中辦公以及商業建築面積近40萬平方米,其餘為地下建築面積。“綠地中央廣場”更配置4,000平方米的藝術中心。而發展商自主經營的大型購物中心,面積達5萬平方米。定位為廣州東門戶地標商務綜合體。


經營狀況:綠地中央廣場已竣工的寫字樓入駐情況較好,但由於綠地中央廣場三期仍處於建設階段,同時商業配套仍未正式經營,區域的辦公氛圍較差,仍處於培養階段。


租售水平:綠地中央廣場的寫字樓物業現租金水平在75-95元/平方米,物業管理費為15元/平方米,寫字樓售價為2-2.3萬/平方米。而商鋪僅有部分大面積商鋪在租售,租金約為220-320元/平方米,售價約為6.5-6.7萬/平方米。

綠地中央廣場辦公/商業租售案例

綠地中央廣場實景圖


科學城信息大廈

科學城信息大廈位於黃埔區科學大道111號,地處科學城十字路核心路段,辦公氛圍較好。專業物業公司提供優質服務,智能化辦公系統提供了高效、現代化的辦公環境。 


科學城信息大廈周邊交通環境較好,途徑576路、574路、568支線等多路交通,對外交通較好。


經營狀況:由於科學城信息大廈所處地段為科學城的交通核心地段,所處區域為科學城辦公區域,周邊寫字樓較多,市場競爭大,同時科學城信息大廈的環境以及設備均落後於其餘寫字樓,故目前空置辦公室較多。


租售水平:科學城信息大廈現租金水平在55-60元/平方米,物業管理費為6元/平方米,售價為1.2元/平方米左右。

科學城信息大廈租售案例

科學城信息大廈實景圖


蘿崗萬達廣場

蘿崗萬達廣場地址為黃埔區科豐路83號,坐落在科學城開創大道與科豐路交匯處,緊鄰蘿崗兒童公園、中山大學附屬第三醫院嶺南醫院,北臨 “地鐵蘇元站(暹崗聖賢)”公交站,擁有多達16條公交線路,毗鄰地鐵六號線“蘇元”站,10分鐘到達廣州科學城, 40分鐘到達天河客運站,50分鐘到達廣州新白雲國際機場。


蘿崗萬達廣場佔地面積約5.8萬㎡,總建築面積約42萬平方米,包括有大型商業中心、商業步行街、甲級寫字樓、精品SOHO的綜合體。蘿崗萬達廣場寫字樓B1座總樓層為18層,其中1至4層商業裙樓為零售、餐飲、大型中餐等。5至18層為辦公,6部電梯,3部貨梯,室內為中央空調。現寫字樓租戶已全部入駐,租戶來源以IT科技通訊為主,其他分別為金融保險、現代貿易、文化傳媒、建築設計、專業服務等著名企業。C1、C2、C3、C4為四棟SOHO公寓。

蘿崗萬達廣場平面圖


經營狀況:蘿崗萬達廣場所處區域為科學城中心區域,於2015年正式開業,成為黃埔區的標誌建築物,目前寫字樓部分空置辦公室不多,基本處於滿租狀態。商業部分,萬達金街北段基本處於滿租狀態,南段部分毛坯空置狀態。


租售水平:蘿崗萬達廣場寫字樓B1座已售完,成交範圍為1.8-2萬/平方米,現租金水平在100元/平方米左右,物業管理費為12.5元/平方米。商業部分金街北段人流較多,首層租金水平為130-140元/平方米,南段首層租金水平為120元/平方米左右,二層租金水平為80元/平方米左右。

蘿崗萬達廣場辦公/商業租售案例

蘿崗萬達廣場實景圖


蘿崗奧園廣場

蘿崗奧園廣場地址為黃埔區開創大道與香雪八路交匯處,依託地鐵“香雪”始發站上蓋,交通便利,向西6站達天河區,高速路可直達瀋海、繞城、廣惠、廣澳。周邊有“開創大道(香雪八路路口)”公交站,擁有多條公交線路數通向廣州各區,緊鄰黃埔區圖書館、廣州義務植樹公園、玉巖中學和廣州科學城中學,區域發展較好。


蘿崗奧園廣場是黃埔區集購物中心、甲級寫字樓、LOFT公寓為一體的綜合體項目,總建築達40萬平方米。一棟甲級寫字樓,層高150米,20米挑高大堂,辦公建築面積60-1,600平方米,層高4.2米,配有10部進口電梯,室內為VRV空調系統,獨立新風系統。地鐵聯體商業,建築面積28-188平方米的餐飲商鋪。

蘿崗奧園廣場平面圖

蘿崗奧園廣場寫字樓平面圖


經營狀況:蘿崗奧園廣場所處區域為科學城中心區域,於2017年正式開業,目前寫字樓部分在售辦公較少,多數企業已進駐,多為科技、貿易、建築、服務等行業。商業部分,臨街商鋪已售完,首層內街多為一拖二商鋪,空置率較低,三層商鋪空置率較高,目前全為毛坯狀態,預計2019年8月全面開業。


租售水平:蘿崗奧園廣場寫字樓物業現售價2萬/平方米左右,租金水平為80-90元/平方米,物業管理費為12元/平方米。商業物業臨街商鋪售價4萬/平方米,最高成交7萬/平方米。內街首層商鋪售價3.5萬/平方米左右,三層2萬/平方米左右。

蘿崗奧園廣場辦公/商業租售案例

蘿崗奧園廣場實景圖


銳豐中心

銳豐中心地址為黃埔區荔紅路與開羅大道交匯處,依託地鐵“香雪”始發站上蓋,交通便利,向西6站達天河區,高速路可直達瀋海、繞城、廣惠、廣澳。周邊有“開蘿大道(地鐵香雪站)”公交站,擁有多條公交線路數通向廣州各區,緊鄰黃埔區圖書館、廣州義務植樹公園、玉巖中學和廣州科學城中學,區域發展較好。


銳豐中心是黃埔區政府板塊綜合體項目,整個項目按照外圍是公寓、辦公及商業裙樓,中部為商業內街進行規劃建設,由4棟20-22層公寓,5棟3層獨棟商業構成、甲級寫字樓、LOFT公寓的項目,1,670個停車位。總佔地面積46,237平方米,總建築面積254,521平方米,容積率為5.5。1棟為純寫字樓物業,建築面積以81平方米的複式為主,層高4.5米,配有6部電梯。地鐵上蓋商業,全為自持物業。

銳豐中心平面圖


經營狀況:銳豐中心所處區域為科學城中心區域,於2015年正式開業,目前寫字樓部分在售辦公較少,多數企業已進駐,多為科技、貿易、建築、服務等行業。商業部分全部自持,空置率較低,周邊人流較多。


租售水平:銳豐中心寫字樓物業現售價為1.2-1.8萬/平方米,租金水平為70-80元/平方米,物業管理費為3.8元/平方米。商業物業臨街租金為140元/平方米/月左右,內街首層商鋪租金120元/平方米/月左右。

銳豐中心辦公/商業租售案例

銳豐中心實景圖


調研總結分析

廣州科學城目前居住人口約為30萬人,日益增多的大型商業綜合體,讓科學城的房地產庫存進一步增加。調研中,科匯發展中心因較早在科學城佈局,現已吸引較多科技企業進駐,人氣較旺,其他項目仍未有科匯發展中心的成熟度。廣州科學城周邊配套齊全,隨著地鐵線路的開通,以及產業人口的進一步增加,未來科學城的房地產市場會因需求的增加而進一步發展。隨著更多高科技企業的引進,產業人口的增加,對科學城的寫字樓、商業配套需求增加。


科學城內寫字樓租金整體水平在60-100㎡/月的區間,同時在近兩年廣州科學城內的商務市場得到越來越多大牌開發商的關注,諸如萬達、綠地等大型開發商建立了甲級寫字樓,整體區域市場受到的輻射效應影響租金水漲船高,同時伴隨著公共交通設施地鐵的開通,也為區域辦公市場帶來直接的促進影響,因此未來科學城的辦公環境會朝著更高端、更智能的辦公市場成長。區域作為廣州東部的商務辦公中心,在目前珠江新城已經供不應求的背景下,將會有越來越多的企業選擇科學城作為辦公駐點。因此未來區域的辦公市場租金仍有上漲空間。科學城的寫字樓出租率基本保持在80%以上,區域內舊的寫字樓目前市場放租案例較少,新樓盤的租售情況依舊比較火熱。


科學城內首層商業物業市場的租金水平在120-320㎡/月,現階段以小區配套商業為主,大型購物中心尚在起步發展。科學城的商業物業之間的租金差異主要由商鋪所在樓棟的檔次差異及商業物業所在地區的商業氛圍所決定。


科學城雖然整體經濟水平發展較好,但是由於科學城區域目前的常住人口仍然較少,導致消費人口的數量有限,所以商業市場的發展缺乏消費群體支撐。科學城的原有商業業態較為低端,主要為基本的生活配套商業,同時已有的消費結構層次較低以及消費者的消費理念仍處於初級階段,導致現已有的商業綜合體物業的經營情況一般,科學城商業市場中高端消費外流嚴重,從而抑制了科學城整體商業市場的發展。伴隨著廣州地鐵六號線的建成通車以及廣州地鐵二十一號線的開通在際,在廣州市市區人口逐漸外溢到外圍地區的大背景下,科學城整體公共交通的逐漸完善,未來科學城的商業市場將會有較大的升值空間。


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