樓市高溫已被遏制!青島、濟南、煙臺、臨沂四城市場趨勢如何?

價值領地2019-02-11 19:23:39



全國房地產市場整體大環境遇冷,(微信公眾號:價值領地)世聯評估EVS帶您瞭解現在的市場差異表現。文末附報告原文哦,只需點擊“閱讀原文”即可獲取!


各城接連發布限購政策後,房產市場的高溫已得到遏制,市場平穩調整將是未來一段時間的趨勢,再加上宏觀政策提出徵收房產稅,加快租購併舉等措施,房價已無劇烈變動的基礎。


政策環境


青島


在本市範圍內(含膠州、平度、萊西三市)新購買的房屋取得房產證後5年之內不能上市交易,限售時間由2年升級為5年。在2018年4月28日(含當日)17:00前向房屋所在地房產交易管理部門報備,經報備的二手住房不受4.18《通知》政策限制。


分析師點評:此次限售由之前的2年升級為5年,限購升級後,大多數購房者處於一種觀望的態度,也是為防止青島上合峰會的召開帶來的房價暴漲現象,這次限售是為防止樓市炒作,保障剛需的有力手段。


濟南


本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,申請住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年,公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。


暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。


分析師點評:這次濟南的限購政策可以說是史上最嚴的限購政策,是堅決貫徹落實“房住不炒”的思想,有利於遏制投機客的炒房行為。


土地市場


12月住宅用地供應充足,三線城市供需基本達到平衡,住宅用地市場活躍。


青島、臨沂土地市場火熱,煙臺、濟南土地市場保持穩定。


■  土地供需:12月,青島土地供應大幅增加,土地成交面積環比11月的196.7萬㎡略有回落。濟南土地供應較少,共94萬㎡,臨沂的土地供應量最多達到了353萬㎡,煙臺土地供應面積200萬㎡。


■  土地出讓金:從12月土地數據來看,濟南市土地成交金額最高,土地成交面積最少,樓盤地價最高達到3,573元/㎡,青島、煙臺、臨沂的土地月成交總額大致相同,臨沂的樓面地價最低只有926元/㎡。


一手房市場


據世聯數據統計,2018年12月,報告研究的四個城市中,青島、煙臺、濟南、臨沂,新增住宅面積供應環比增長,分別為9.4%,17%,51%,33.2%,四城新增住宅面積都是供應大於成交,市場供應面積充足。青島、臨沂的供應面積遠大於成交,這可能會引起市場的回落;煙臺、濟南供應成交基本一致,市場保持穩定。 青島市新增住宅面積成交由於市場處於下行,成交量環比下降41%,煙臺、臨沂住宅成交情況環比增長21%、37%。


二手房市場


從整體市場需求來看,青島、煙臺中小戶型成為首要選擇,臨沂大面積的報盤較多,濟南的市場比較均衡,從總價來看青島、濟南報盤總價主力區間為100-200萬/套,臨沂的報盤總價大多在100萬/套以下,這也符合臨沂的經濟發展狀況。


■  報盤單價:青島報盤單價主力區間是1.5-2萬元/㎡以上,佔比高達59%;濟南報盤單價主要集中在1.5-2萬元/㎡之間;臨沂的價格最低大多在0.5-1萬/㎡之間,佔比達到59%;煙臺的報盤單價範圍較大,0.5-1.5萬元/㎡佔比合為83%。整體來看,青島、濟南報盤單價水平較高,臨沂、煙臺持平。


■  詢盤單價:青島95%詢盤單價在1萬元/㎡以上,2萬元/㎡以上樓盤詢價比例高於報盤比例。煙臺50%的詢盤單價在1-1.5萬元/㎡之間,臨沂70%的詢盤單價在0.5-1萬元/㎡之間,濟南1.5萬元/㎡以上房源佔比高達89%。


租金市場


從各城市租金報盤分析表現來看,青島作為山東省的龍頭老大,經濟總量大,就業機會多,吸引大量外來務工人員,這些人員主要集中在市南、市北、黃島、城陽,青島的租賃報盤也主要集中在這四個地區。


熱點板塊


熱點板塊:青島市南區

 

■  市南區歷史悠久,在政策傾斜指引下,市南區是CBD中心。區域寫字樓林立,商務氛圍濃厚,大量高收入商務人群聚集,憑藉良好的產業支撐,區域內各大板塊依靠不斷完善交通、生活配套設施等吸引購房者目光。



從整體報告監測來看,全國房地產市場趨穩,政策面限購未停,甚至有升級的趨勢。本次監測的四城中,土地、一二手房產市場表現來看,整體住宅市場穩定。一二手價格均保持穩定,甚至有小幅的回落。二手房市場的需求主要集中於剛需產品,小戶型成為許多新購房者的首選。(微信公眾號:價值領地)預計未來市場大環境將持續維穩,有小幅回落的可能。


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