如何給房子估值

愚公移詩安2019-05-06 09:56:32


之前的文章裡出現了,用租售比給房子進行估值的例子。

而我又經常用市盈率PE給股票估值。

為此,有朋友留言說,用租售比作為房子的估值依據,不合理,

若用同樣的標準進行比較,則股票的估值應該用股息率的倒數,而非市盈率。

房子的租金與股票的分紅是對應的。而市盈率裡包含了公司沒有分給股東的那部分“利潤留存”。所以說我用了兩套標準。

 

在解答這個問題前,碰巧今天我看到了一篇研究報告,

文章的作者是筆者十分佩服的姜超博士。

其中講到了財富創造的兩種模式:

1、生產

無論我們工作,還是經營企業,最終形成的是國家經濟的發展,這些都可以生產出財富。

 

2、交易

由於經濟具有周期性,週期造就了波動,我們也可以通過波動來低買高賣,通過交易獲得財富。

 

通俗地說,第一種是賺生產的錢,第二種是賺別人的錢。

 

如果你買債券,你有兩種賺錢的方式,

第一,持有到期,此時你賺的是生產的錢,因為買入一個債券,相當於把錢借給了有融資需求的公司,公司通過產生經營,創造了利潤,最終還本付息。

 

第二,交易,不願意持有到期,而提前高拋低吸,將享受生產所得的機會,讓渡給願意接手的下家,賺取買入和賣出的價差,這部分收益,我們稱之為資本利得,這是賺別人的錢。

 

這裡就不得不說到房子。

房子這個話題,太熱門。這些年來,人們見多了在股市失意的炒股者,人們也習慣了一提房子就得意洋洋炫耀成功的房產投資者。

為何?

因為房子漲了20年。過去20年,在中國最成功的投資方式莫過於買房子。

文中寫到:

從07年到18年末,統計局公佈的全國商品房銷售均價漲幅為150%,年化上漲9%,四大一線城市的漲幅為260%,年均上漲12%,所有的房價指數漲幅均遠遠超過存款、理財等債券類產品的平均回報。

 

那麼問題來了,過去大家買房子都賺錢了,到底是在賺誰的錢呢?

姜超博士把房價的漲幅分成兩部分,

一部分是租金,一部分是租售比。

租金代表了賺經濟生產的錢,

租售比則是房價與租金的比值,代表了賺交易的錢。

 

首先,租金是房價的根基,最難的高低與經濟發展密切相關。

過去10年中國城市化浩浩蕩蕩,人口持續流向一二線城市,推動城市經濟發展,大家的收入也是不斷提升,自然推動租金上升。

其次,租售比的持續提升,大家也都賺到了交易的錢。

以四大一線城市為例,從07到18年,房租價格上漲80%,折算為年化為5.5%,遠低於同期12%的房價漲幅,可見其餘的漲幅其實來自於租售比的提高,這其實就是賺了交易的錢。

交易,你懂的,有人賺就有人虧。但過去這麼多年,大家買房基本都賺錢了,那麼到底是誰虧錢呢?

 

答案很明確,你賺的錢,一定是交易對手虧的錢。

這個交易對手可能的過去的對手,也可能是未來的對手。

第一種是賺了過去的交易對手的錢。比如05、06年買了開發商的房子,相當於開發商把未來房價的漲幅讓渡給了你,所以聰明的開放商,比如李超人就懂得捂盤,十年不售。

第二種是賺了未來的交易對手的錢。比如日本從1990年到2013年,全國房價跌了80%,如果有人在90年時賣出了房子,那麼後面所有買下這套房子的人合計起來承擔的損失,就是這個人賺的錢。

 

綜上,過去10-20年,中國房地產的大牛市,在於大家既賺了經濟生產的錢(租金不斷提高),也賺了交易的錢(租售比不斷提高)

 

說到這裡,為何用租金給房子估值,姜博士已經講的很清楚了。

我不再贅述。

 

我想解釋的是另一個問題,

為什麼用租金給房子估值(租售比),卻用淨利潤給股票估值(PE),

為什麼不用股息分紅給股票估值。

因為在大多數人眼裡,房子租金應該對應於股票分紅。

而房租一般的範圍是2%-5%,

股票股息率的範圍也基本落在1%-6%左右。

所以,看起來,它們更適合放在一個維度進行比較。

這裡,我們就要用自由現金流的思維來解釋了。

從經濟角度看,一樣東西的內在價值,來源於也只能來源於,其創造自由現金流的能力。

 

一個人的價值,是其賺現金流的能力,可能是打工賺工資,也可能是創業經營生產。雖然我們知道一個人的價值不應該僅僅取決於能賺多少錢,但假如從經濟角度看這個問題,答案的確如此。

就像我們買了房子,即使不考慮其他因素,至少對我們有居住和改善生活品質的價值,但從經濟角度看,房子的租金是唯一可以產生自由現金流的因素,所以房子的價值,取決於產生租金的多少。因為你不能奢望租售比永遠上升。

股票呢,它代表了一家公司,公司經營,獲利,取得自由現金流,其中一部分現金流分紅給到股東,另一部分現金流留存在公司,用以擴大再生產。巴菲特說過,一家公司的內在價值取決於在其生命週期內產生的所有自由現金流的折現。

 

那麼問題來了,所以用淨利潤給股票估值(PE),就合理麼,

也不盡然,因為一家公司利潤表上顯示的淨利潤,不一定是百分百的自由現金流。大多數公司的利潤多於實際產生的自由現金流,極少數公司的利潤小於實際自由現金流。而這些極少數,便是我們眼中的好公司。

 

所以用淨利潤給企業估值,有個前提,企業的利潤,不能是假利潤,而應該是實打實的自由現金流。

 

給任何東西估值,都應該嚴格採用自由現金流思維,

無論是,銀行存款,理財產品,債券,房子,還是股票。

當你時刻掌握自由現金流思維,懂得自由分辨,獨立思考。

從此,便不再人云亦云,從此,便能穿透表面,看明白真正的價值。


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