青年公寓來莞三年:曾經的新興產物是否熱度不減?

一時半刻2019-07-11 18:12:12

 


城市•人文•藝術


撰文|燎 原


這是 一時半刻 第 799 篇文章


告別六月,有一批人要開始尋找在這個城市的落腳點。


傍晚六點,上週才參加完畢業典禮的阿豪準時下班,回到在南城的青年公寓,這是他住在這裡的第五天。

 

他熟稔坐在公寓公共活動區的沙發上,拿起手中的外賣,和青年公寓的其他租客一起注視著屏幕上放映的電影。

 

在這群告別校園的大學生中,很多人和阿豪一樣,以青年公寓作為畢業後的落腳點。

 

三年前,初入東莞的青年公寓備受關注,三年後,這個當年的新興產物還是不是那麼受人青睞?




三年前:雨後春筍般出現在莞 


在房價高企的年代,租房是不少人的選擇。


都說房子是租的,但生活不是,越來越多人年輕人開始注重生活品質。


城中村農民房的髒亂和灰暗讓他們難以忍受,但傳統長租公寓的價格又讓人難以承負。


在這個背景下,從2011年開始,定位青年群體、主打社交功能的第一批「青年公寓」開始出現在全國的一二線城市。


他們普遍要求入住不能帶老人小孩,最好是單身或者年輕情侶,年齡在18-35歲之間。



五年後,姍姍來遲的青年公寓初次踏入東莞。


2016年,五名創業的年輕人投資500萬,將南城一棟空置的舊樓改建為青年公寓,房間被粉成粉、紫、藍、白、黃等五種不同的顏色。


2017年三月份,這間青年公寓開業,藝術酒店式的設計受到很多年輕人的歡迎,這個國際青年公寓「城市主場」很快就被住滿。


同期,在南城銀豐路,在廣深早已經遍地開花的「紅璞公寓」試水東莞市場。由中天地產打造的悅居HOME +華寶項目也開始招租。


同年,萬科旗下的青年公寓「泊寓」在東莞開了三間門店,南城769文創園、東城世博都有它們的身影。


一時間,青年公寓如雨後春筍般出現在東莞。




現狀:熱度不減,競爭激烈

 

「目前房源已經租滿,要到月底才有空房,到時候我再約你過來看房。」傍晚七點,一名莞寓的管家對來看房的客戶說。


雖然青年公寓已經在東莞發展三年,但目前來看,熱度還未完全退卻。


兩個月前,潮汕的小喬只花了800塊就住進了東城的「莞寓」。


公寓距離她工作的地方只有15分鐘車程,裝修和配套也不比同地段的其他公寓差,但價格低了近半。


這得益於2018年,東實集團與東城街道建立人才住房合作關係,以「東城搭臺,東實搭建,企業使用」的模式成立了「莞寓」。


在政府的支持下,「莞寓」用了不到兩年時間,在東莞已經擁有八家門店。


「政府有一些閒置的物業就會給到莞寓,有些是政府免費給的,所以莞寓的價格會比市場低,經常開業能達到滿租或者八九成的出租率。」


一名業內人士表示,莞寓獲取了低廉的土地成本,還替政府消化了閒置土地,彼此是雙贏關係。



據統計,目前在東莞的青年公寓可分為三種類型,其中一種是有政府背景的莞寓。


還有一種是城市主場、紅璞公寓等品牌公寓,除此以外,還有由房地產企業衍生出來的青年公寓,如中天的悅居、萬科的泊寓、碧桂園的碧家、龍湖的冠寓。


與「莞寓」差不多時間進入東莞的,是碧桂園的「碧家」。


「我們定價在2700-3200元之間,目前已經租出去近一半。」地處東城萬達金街的「碧家」的工作人員回到前來諮詢的客戶。


雖然進入東莞遲,但碧家的動作非常迅速,目前在東莞已經有9家門店。


有業內人士坦言,由於入住率下降和本來就難以賺錢,目前很多地產公司已經不想做青年公寓這個版塊,加上東莞市場已經飽和,公司計劃不會再進行拓展。




背後:目前青年公寓都不盈利

 

伴隨著大量青年公寓的進入東莞,目前各個公寓的入住率比起以前都有所下降,很多公寓都表示擔憂。

 

「在廣深租房往往需要花掉工資的三份之一,但在東莞只要四五分之一,甚至更多,其實在東莞租房很便宜。」有業內人士認為,青年公寓在東莞的生存比廣州、深圳難很多。

 

還有某品牌公寓人士坦言,如果投資恰當,青年公寓三年半可以回到成本,還有的項目要五六年。

 

「要想盈利,每一間公寓入住率必須達到80%,目前市場上的青年公寓都不盈利,除非他自持。」

 

近日,就有消息傳稱,曾經雄心勃勃計劃通過「萬村計劃」,將深圳大量城中村農民房盤活成「泊寓」的萬科萬村公司,由於預計改造的長租公寓可能未來6-8年都不會盈利,甚至整個租賃週期都不會盈利,最後選擇放棄已簽約房源,放棄「萬村計劃」。


除了通過青年公寓盈利,還有的開發商將目光放得更遠。

 

有房企青年公寓推出「房租抵房款」優惠,如果在該開發商旗下的青年公寓租住後,購買該開發商的房子即可抵扣購房的金額。

 

「如果把租房的群體把握在手裡,未來就是買房的群體,其實是超前的把市場的人群吸引了,後續肯定會轉化為買房的群體。」




為什麼青年公寓受追捧

 

有數據顯示,目前寄居在青年公寓的租客超過八成是90後群體。

 

在鴻福路上班的欣美,為了找到性價比更高的公寓,她選擇每天坐五站地鐵上班,租住在珊美地鐵站附近的「碧家」。

 

「我喜歡青年公寓的便利,它幫我省去了很多麻煩,例如租房不用上五八同城、趕集網那些質量殘差不齊的地方找,而且統一化管理,出品有保證。」欣美說。



1992年出生的阿華去年9月搬進了位於東城世博附近的萬科泊寓。

 

他認為青年公寓最吸引他的地方是,住在這裡是因為有許多志同道合的年輕人。

 

「我們平時下班之後不想工作,在這裡像大學那樣跟同齡人玩,可以一起玩桌球、玩狼人殺,還能一起燒烤。」

 

他認為與住在商品房小區不同,住在青年公寓,可以認識很多朋友,擴大社交圈。

 

還有的住客在泊寓居住了兩年多,很多曾經的「鄰居」變成了「朋友」。


「剛來到這個陌生的城市我一個人也不認識,後來見證了大家從求婚到結婚,從稚嫩到成熟,我也在這裡有了自己的朋友圈。」

 

在東莞,一間再小的青年公寓也住著兩百多人。


這裡裝著形形色色的人,不斷有人進來,也有人離去,收納著一個城市的悲歡離合。


燎 原

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