4年前你買這個小區賺翻!但今年買江北,問題來了

365樓市2019-07-12 05:31:11

現在的南京,哪裡投資客最多?

江北


那這些人一定能賺錢嗎?

很多人都很清楚現在買房,看的都是5年以後。2年後交付+3年限售,差不多5-6年以後,就是你手上的江北新區新房上市之時。


5-6年後,2025年,正是江北新區成立10週年。也是今年買入江北新區的你,真正能收穫真金白銀的時候。


今年是江北新區成立4週年,進程過半,我們來看看都實現了哪些?


四年時間,江北經濟總量排名全國第6


據統計,江北新區地區生產總值從2014年的1435億元增長到2018年的2528億元,一般預算收入從163億元躍升為263億元,經濟總量排名國家級新區第6位。2018年,新區直管區地區生產總值增長13.1%,增速高於全市5.1個百分點。其中,集成電路和生命健康等新興產業實現30%以上快速增長。


目前已有200餘家來自世界各地的集成電路企業安家江北新區,涵蓋芯片設計、晶圓製造、封裝測試、終端製造等產業鏈上下游全部環節,“芯片之城”建設全面提速。依託國家健康醫療大數據中心及產業園試點、人類遺傳資源江蘇創新中心等平臺,新區已聚集生物醫藥企業超過700家,去年生命健康產業營收達500億元。 


圍繞集成電路、生命健康等新興產業發展需求,新區建設“新金融中心”,引進工銀金融資產投資、供銷金融等20餘家新金融機構和華泰、盈科等80餘隻基金,基金池規模近3000億元,為實體經濟發展提供充足資金支持。 


在南京新一輪城市總體規劃方案中,未來南京中心城區將分為江南主城與江北新主城,南京的發展將從“秦淮河時代”邁向“揚子江時代”


那對於老百姓來說,最切身的體會是,江北房價漲的挺猛。


業主信心十足,醞釀集體漲價!有業主放話能漲到10萬/㎡


江北新區獲批後,就連業主的心態變化也異常明顯。


在江北新區剛獲批一個月時間,江北的大量二手房掛牌時,都將“江北新區”作為重要賣點強調出來。中介和房主也在介紹時不遺餘力地表示房價肯定還要漲。


不僅如此,在去年江北不少業主還集體醞釀漲價!其中保利西江月的業主在去年端午節前提議——二手房毛坯價3.5萬元/㎡,88㎡總價300萬元起步。



有的業主更為誇張,認為保利西江月能漲到10萬/㎡,5年左右大概可以漲到6萬-7萬元/㎡......



而在當時365二手房官網顯示保利西江月二手房均價29529元/㎡,和業主們提議的價格相差甚遠。



無獨有偶,去年四月底,位於橋北的明發濱江新城一份《告明發業主意見書》曝光,意見書中提議小區二手房報價如下:


一居室29000-30000元/平

二居室28000-29000元/平

三居室28000-28500/平

四居室28000-28300元/平

頂躍25000-27000元/平

一線江景房29000-30000元/平



而現在小區掛牌均價也僅在2.2萬/㎡左右,不得不說業主對江北新區未來發展信心十足,但是這步子跨的確實有點大。



4年前你買了這個小區就賺翻了


目前江北新區的二手房掛牌均價處在什麼水平?相較於江北新區剛剛獲批之時變動如何?這些都是很多買房人關注的問題。我今天盤點了江北新區25個熱門小區的掛牌均價,並且和2015年7月份掛牌均價進行了對比:


1、4年時間,25個熱門小區二手房掛牌價格漲幅普遍超過1萬/㎡

2、其中旭日愛上城漲幅最大,掛牌均價漲了16664元/㎡

3、4年前你買了這個小區就賺翻了,榮盛莉湖春曉處在南京價格窪地六合,四年間,從掛牌均價5851元/㎡漲到16556元/㎡



除了以上老盤外,江北核心區中的幾大後起之秀,在近些年的二手房市場賺足了買房人眼球。例如正榮潤江城、正榮潤錦城、保利西江月、世茂榮裡等,其中正榮潤江城2015年新房價格約1.6萬+/㎡。



而現在二手房成交價格已破4萬/㎡大關,有的掛牌價甚至超5萬/㎡四年時間房價上漲近3倍!拿100平米房子算,保守估計一套房淨賺200萬,當初在2015年買到房的業主,現在每天睡覺都能笑醒!


正榮潤江城掛牌價格


江北新區天量上市量,有哪些被低估有些是短板?


江北現在最大的問題有兩個:教育短板和供大於求。


1、江北不缺話題,不缺資金湧入,但是最大的短板是教育

江北的投資客,有多少人是將來真正來住的?有多少人會把孩子放在這上學的?江北的生源會如何?


目前看,江北走的不是引進拉力琅這類名校的路線,反而會是國際學校和明道、漢開這類民辦名校的優質學校為主,但是我們知道,這不是學區啊,可是這樣的學校篩選了生源的家庭,都是經濟實力雄厚的。江北新區,用教育拔高了家庭財力的門檻。


想在江北核心區上好的學校,目前來看更有潛力的是江北一中,那麼江北一中會否教育集團化成為河西新城中學那樣的存在呢?沒有10年,也許都不會有結果。


2、江北新房供大於求 地價高虧本也難賣

(製圖:蘇子琪)

江北新區成立之前:


截止到2014年12月17日,浦口區的樓面地價都未能跳出1萬的框架當時拍出的地塊有保利西江月、正榮潤江府、華潤國際社區等。


而同年度的,江寧的萬科金域藍灣地塊已經拍到了10191元/㎡。


江北新區成立之後:


浦口區的樓面地價出現13幅地價2萬/平左右的地塊。這就意味著江北的房價普遍3萬,而非核心區的樓盤,可以說非常慌。2萬的地,3萬的房,虧本賣還不一定有人買賬。


(製圖:蘇子琪)

今年以來浦口的新房一共上了40萬方,超過了2017年全年,也達到了2018年全年70%-80%,目前成交量是22萬方,供銷比達到了1.85。供過於求!


南京庫存看江北,江北,房子太多了!



3、江北的大規模開盤,買入的人能賺多少?


最近和南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華老師討論了下:江北核心區的大量開盤,會不會成為樓市的轉折點?


吳老師:核心區的投資熱情很好,中籤率也比較低,但今天同時扎堆開盤,一方面是可以製造關注的熱點,一方面也是不願意自己的客戶流失。預計幾個樓盤今天的去化都還應該不錯的。


二手房銷售不佳,最近租金也有所下滑,以至於不少做託管的中介已經有部分的虧損了,因此未來短期內的投資風險堪憂。中期而言,緯七路過江通道,雨山路,五橋板塊以及附近核心區的樓盤會受到研創園導入人口的影響而產生一定的支撐作用,而緯三路過江通道以及健康城附近附近的核心區樓盤也需要中長期的時間才能消化。


江北未來如何?


吳老師:短期內只有炒作價值,出手困難,只能等待下一個熱點炒作,例如引入公辦學校。如果沒有熱點,與南京其它板塊差距不大,增值幅度則非常有限,短期內套牢的概率很大。


畢竟江北新區除個別小區外,許多小區的成交價兩年未漲了,利好也基本被透支。今天江與城的現場已經證明了雖然市場有風險,但投資依然瘋狂。


河西南結束後,新的熱點還是魚嘴,鼓樓濱江,江北核心區。


萬昕:今年開始南部新城大量賣地,但是投資門檻太高了,預計四萬起步。教育也是短板,除非秦淮最好的教育資源,甚至南京的傾斜,但是葛軍大爺的秦淮科技高中起點高,可惜不是學區。應該還有轉機。


二手房供大於求,接下來市場依然“穩”字當頭


不管業主如何膨脹,但事實上江北核心區的二手房成交價確實在不斷創新高。尤其是今年年後,二手房聲音頻出:“江北核心區二手房成交價破4萬/㎡”、“江北4.5萬/㎡成交


不過最近一段時間,不少中介開始吐槽:最近江北二手房市場不好,基本這兩個月都是拿的底薪過活。



江北的另一箇中介也和我透露,目前江北的新房上市量太大,很多人能買到新房就不會考慮二手房,能買到限價新房都不會考慮一般市場上的新房


據南京網上房地產數據顯示,上月江北認購成交量均佔南京各板塊首位,認購4893套,成交2424套。



南京這些熱盤值得你考慮:

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