起底新城控股王振華:動物凶猛,千億帝國危機四伏

二十一世紀商業評論2019-07-12 05:46:54

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很多人想不到的是,新城控股最大的麻煩,不是羸弱的資產負債表是王振華本人 。


來源丨稜鏡(ID:lengjing_qqfinance)

作者丨郭亦非 編輯丨張慶寧



新城控股誕生於常州,這座製造業發達的江蘇三線城市。

 

王振華,擔任著這家公司的董事長和法定代表人。

 

1983年,王振華大專畢業後,分配到江蘇常州市武進第一棉紡廠,先是當過5年車間副主任。1988年,他跟著下海大潮走出國企,創辦一家家庭紡織廠。

 

又用時5年,王振華將這家紡織廠的規模幹到全市三甲,積累了200萬的資金,但他意識到紡織業發展太慢。

 

1993年,中國房地產行業迎來史上第一個調控通知——國務院“國16條”,海南樓市泡沫應聲破滅,上萬家開發商哀嚎倒閉。

 

一本名為《投資潮中永不沉沒的船——房地產》進入王振華的視野,書中講述了李嘉誠、包玉剛等香港地產大亨發家的故事。

 

王振華天生愛冒險,受到李嘉誠們的鼓舞,他決意逆流而上,創辦了新城控股集團的前身——武進新城投資建設開發有限公司。

 

從老家湖塘鎮兩棟住宅樓起步,王振華逐漸在常州站穩腳跟,並在2014年樓市低迷時起,開始了一波漂亮的逆週期操作,在長三角等區域大規模拿地。

 

王振華最耀眼的5年週期開始了。

 

他的新城控股(601155.SH)先後踏準上海及周邊二線樓市房價快速上漲節奏,以及長三角三四線棚改去庫存紅利,土地貨值短期內放大,銷售額連年翻倍,2018年突破2210億元,一躍進入全國房企10強,排名第8位。

 

新城控股2018年財報顯示,淨利潤約105億元,跑贏A股98%的公司。

 

上海證券交易所旋即“當頭棒喝”,針對新城控股太過亮眼的年報,2019年4月初,連發長達7頁的事後審核問詢函,質疑其利潤虛增、關聯交易涉嫌利益輸送等。

 

隨後,新城控股公告迴應監管層問詢。這份43頁的回函內容,在監管規則允許之內,展現出超高財務會計技巧。

 

財務數字如同一串串隱蔽的摩爾斯電碼,解碼之後,新城控股的規模之凶猛與利潤之羸弱昭昭然。

 

領頭“駱駝”差點迷失

 

王振華在新城控股內部極力推崇“駱駝文化”。

 

他希望公司在“面臨複雜的市場形勢和不確定性,如同駱駝進入了沙漠,抓住一切機會,做到極致”。為此,他每年組織高管團隊去甘肅、內蒙古等戈壁灘及沙漠地區耐力徒步。

 

領頭的“駱駝”差點迷失。

 

2016年1月22日,在王振華失聯兩天後,新城控股公告稱,其因個人原因,正在接受常州市武進區紀委調查,並強調此事“與公司經營無關“。

 

所幸半月之後,王振華結束調查,迴歸公司。


 

2002年佈局長三角之前,新城控股一直蝸居於大本營常州,至今累計開發超過50個項目。

 

常州這座三線小城已經無法滿足王振華的規模胃口。而且,房地產行業遵循規模至上的遊戲規則,有更大銷售規模才有更豐厚的融資。

 

新城控股副總裁歐陽捷2018年初曾撰文判斷,未來三年,50強房企將瓜分82%的銀行開發貸款,“百強之外的房企已經不在銀行貸款名單,50強房企就是銀行放貸新門檻。”

 

2016年初王振華失聯之前,正值新城控股全國化擴張的起步階段。彼時,該公司銷售額僅319億,排名行業20強之外。

 

兵馬不動,糧草先行。

 

2015年,新城控股發行股份,吸收合併子公司新城地產,成為第一家B股重組為A股的房地產公司。

 

之所以轉去A股,在於新城地產2001年借殼江蘇五菱於B股上市後,剛好趕上B股市場對境內投資者開放,境外投資者逢高減持離場,B股為內地企業融資輸血功能逐漸殆盡。

 

獲得A股輸血渠道後,新城控股啟動全國化佈局,從上海、南京、蘇州等長三角區域,擴張到中西部、環渤海及珠三角等區域,試圖擺脫區域化房企標籤。

 

激進擴張之路

 

對於房地產市場來說,2014及2015年正處行業低迷期。王振華利用槓桿逆週期操作,在三四線城市搶奪低價地塊。

 

財報數據顯示,2014-2016 年新城控股拿地金額佔銷售金額比重分別是 35%、50% 和 89%。截止 2018 年末,總土地儲備 10952 萬平方米中,三線城市佔比高達 61.4%。

 

新城控股資產負債率近年來逐漸攀升,從2015年的79.54%來到2018年的84.57%。2018年報期末,新城控股的負債總額2793.62億。

 

與拿地、負債相對應的是同樣高速攀升的銷售規模。財報顯示,2015年至2018年,新城控股合約銷售額分別是319億元、650億元、1265億元和2210億元。

 

由於預售制度導致房企財報錯配,賣房收入需等待一兩年後才得以在財報中體現。以新城2018年2210億元銷售額為例,實際上多由2016年前後的銷售額結算而來。

 

“新城控股充分受益三四線加槓桿去庫存帶來的大繁榮。”對此,興業證券在研報中分析稱。 


這一特點幾乎與“三四線之王”碧桂園如出一轍。在新城內部,王振華對碧桂園高週轉模式尤為推崇,當作學習標杆。

 

記者瞭解到,為提升項目週轉速度,新城內部制定了“0346戰略”——拿地即開工,3個月示範區開放,4個月開盤,6個月融資性現金回正,12個月現金流回正,包括拿地、銷售、租賃及融資。

 

廣大三四線城市具備“天然”的快週轉條件,預售條件寬鬆,使得從拿地到開盤週期壓縮至3個月成為可能。

 

碧桂園高週轉模式帶來房屋質量問題,在新城控股身上也不例外。

 

《稜鏡》查詢各地住建部門網站及公開報道信息顯示,僅最近半年,新城的南京璞樾和山豪宅項目、常州新城金郡精裝修項目以及啟東吾悅廣場住宅項目等,均被曝出存在嚴重的施工質量問題。其中,南京項目上百套房子嚴重滲水,當地住建局撤銷了該項目的竣工備案。

 

王健林的門徒

 

王振華還是王健林商業地產的忠實門徒。

 

記者瞭解到,在新城內部組織架構中,主要分為住宅開發、商業開發、商業運營管理三大事業部。

 

商業開發的核心產品是吾悅廣場,與萬達廣場模式頗為相似,也有規模不小的住宅項目,並且與住開事業部形成內部賽馬,資源幾乎不通,對外競爭搶地。

 

商業開發事業部的操盤手來自“萬達幫”,此前的帶頭人是陳德力。陳曾在凱德商業和萬達商業任職多年,經歷過萬達廣場高速發展期,2016年被挖來加速吾悅廣場落地。

 

吾悅廣場避開與萬達、大悅城、華潤等強大對手在一二線城市的競爭,下沉到二三四線城市中的偏遠區域,從地方政府手中拿到低廉土地,拉動區域土地貨值增大。

 

以2017年為例,吾悅廣場拿地均價為2243元/平米,比純住宅拿地3610元/平米的均價便宜38%。

 

拿地後,吾悅廣場依靠可售住宅、公寓和商鋪的銷售回款,快速回籠土地成本,用來補貼整個商業綜合體及配套設施開發建設,購物中心則自持運營。

 

王振華曾對外表示,在三四線城市,一個購物中心成本大概7-8億元,一二線城市成本會在15-20億元,因為土地價格很高,“做商業項目之前,首先會分析地塊到底有多少可銷售面積,能否覆蓋持有商業所需現金流,這是首要指標。”

 

2016年11月,王振華定下2020年開業100個吾悅廣場、租金收益達到100億元的目標。陳德力被挖來後,立表忠心幹到120個。

 

眼下,陳德力已經沒有機會親身完成目標。2018年9月,少東家王曉鬆接替陳德力分管商開板塊,後者轉去負責商業管理事業部。2018年財報披露,截止2018年末,開業及儲備的吾悅廣場共計96座。

 

不過,財報顯示,目前吾悅廣場實際開業僅為42座,開業面積390萬平方米,其中30座均在2017年之後開業。儘管全部租金及管理費合計收入增速翻倍至 21.16 億元,但距離陳德力誇下的海口——2020年過百億的租金收益,相距甚遠。

 

與此同時,“包租公”王振華的收租能力著實一般,運營效率並不高。雖然吾悅廣場2018年平均出租率達98%,但每平米租金僅為542元,其對標的萬達廣場則達到916元,更遠落後於華潤、大悅城、恆隆等對手。

 

現今年租金超過1億的吾悅廣場僅有3家,兩家位於王振華老家常州,均已開業7年左右的時間。

 

拆解百億淨利潤謎團

 

隨著房價快速上漲週期結束,一個新的信號是,恆大、碧桂園等大型房企紛紛從規模擴張,轉向利潤至上。

 

在2018年銷售額Top20房企中,新城控股以74%的淨利潤增速排名榜首,達到104.91億元。這是最受監管層關注的一個問題。

 

拆解這104.91億元的淨利潤構成,不難發現,其中28.09億元來自投資性房地產公允價值增加的收益,而2016、2017年這一數據僅5.82億元、9.09億元。

 

關於這一點,監管層質疑其公允價值大幅增長合理性。


 

對此,新城控股回函解釋稱,公允價值主要的變動原因是,“在2018年之前竣工的吾悅廣場租金上漲帶來的評估增值,以及2018年內竣工的在建工程的評估增值。”

 

日後,這些多半佈局於三四線城市的吾悅廣場,一旦整體估值縮水、運營效率走低的話,公允評估增值下跌,這塊賬目利潤又該如何美化?

 

與此同時,新城控股還有一筆6.77億元的淨利潤,來自“許昌昱恆”這家由合(聯營)公司變更為公司合併報表範圍子公司的投資收益。

 

對此,監管層質疑稱,面對諸多持股超過50%的合(聯營)公司,為何新城“有選擇性”納入並表,是否有調節利潤的考慮?

 

記者查詢得知,新城控股持股超過50%的合(聯營)公司有24家,除“常熟中置”及“常州新城紫東”兩家公司盈利外,其餘公司均處於虧損狀態,合計虧損額為3.18億元。這意味著,一旦將上述24家公司也進行並表,無疑將侵蝕新城控股百億淨利潤。

  

除上述賬面上的“美化”外,回到實實在在的地產開發主業,新城控股前景也令人堪憂。

 

眼下,樓市調控日趨嚴厲超出行業預期,隨著棚改紅利殆盡,押注三四線城市的新城控股,後續業績增長動力成為疑問。財務數據顯示,截止 2018 年末,其總土地儲備 10952 萬平方米中,三四線城市佔比高達 61.4%。

 

“三四線城市的紅利還是會有一段時間,未來3-5年都有好的發展機會。”2018年7月,王振華曾做出判斷。但現實情況與王老闆的判斷截然不同。

 

受調控政策持續影響,自 2018 年下半年至 2019 年一季度,公司三四城市房地產項目去化率同比有所下降,2019年第一季度實際可售貨值為1519.27億元,實際銷售467.14億元,去化率僅30.75%。

 

對於2019年的銷售目標,有媒體稱其內部目標一度被定到3500億元。不過王振華在2018年財報會上表示合約銷售目標為2700億元。

 

很多人想不到的是,新城控股最大的麻煩,不是羸弱的資產負債表,是王振華本人。


文章轉自《稜鏡》微信公眾號,有刪減。


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