10萬+,還是480萬?“史詩級”土拍下的四環機遇

毅家之言2019-07-13 01:50:30

前兩週,朝陽孫河樓面價7萬的“地王級土拍”刷爆朋友圈,上週,石景山古城與限競房售價幾近齊平的近5萬元的地價水平,再次讓北京的土地市場成為全國矚目的焦點。

土地,是房地產開發不可或缺的生產資料,土拍市場,則是樓市價值的最直接印證。這兩宗被眾多大牌房企追捧的地塊,5萬-7萬的地價,意味著北京樓市似乎又將駛入10萬+的激情賽道。

回顧北京土地市場,歷史成交總價最高的一宗地塊出自豐臺西南四環。2015年,華潤、首開、平安聯合以86.25億代價豪奪豐臺白盆窯地塊。

如今,地塊周邊的釣雲臺住宅簽約價格已經站穩10萬+,而剛剛取得預售許可的葛洲壩北京中國府,11.3萬/㎡的預售價格依然被業界評價為擁有超高性價比。

而土地市場的總價記錄很有可能會在7月15日被刷新,這個當下尚未引起關注的隱形巨鱷同樣地處南四環。

豐臺花鄉造甲村地塊,起拍價66.84億元,只要溢價率超過30%,北京的南四環又將誕生新一個地王。

51888元,是花鄉地塊的起始樓面價,這個數字,飽含政府部門南四環土地價值的期許與判定。一年之後,南四環也許終將會與東四環、北四環的房價水平比肩。

撫今追昔,南四環區域價值飛躍的背後,究竟發生了怎樣的嬗變?

1

世界級金融生態圈的崛起

金融已經成為北京經濟發展的龍頭產業。2018年,金融業對北京經濟增長的貢獻率達到18.4%,在全球金融中心指數(GFCI)排名中,北京也位列全球金融中心排名的前十。而作為金融產業的重要功能區,金融街和麗澤商務區成為引領北京產業經濟全面更新提升的空間載體。

發展20餘年的金融街,集中了國家金融政策、貨幣政策的管理部門和監管機構,是國家金融管理中心。目前,北京金融街區域內金融機構的資產規模達102萬億元,佔全國金融機構資產規模近40%,區域內共有總部企業175家,其中18家世界500強企業。

但在26年後的今天,金融街的發展面臨空間不足的掣肘,麗澤金融商務區應運而生,與金融街共建世界級的金融生態圈。

共有350家金融企業入駐麗澤金融商務區,商務區內,8座總面積180萬平方米的現代化寫字樓已結構封頂即將投入使用,這些建築也將成為京南的新地標。新機場城市航站樓落戶麗澤,包括11號線、14號線、16號線、新機場線和麗澤商務區-金融街軌道直連線在內,五條軌道交通線路匯聚於此。當下,對標英國倫敦金絲雀碼頭等新興國際金融功能區的麗澤金融商務區正在“破繭化蝶”,與金融街共同成為北京經濟的“增長極”。

與區域產業轉型崛起相伴共生的是,麗澤商務區投入使用後數以百萬計的高精尖金融人才將彙集于于此,形成對高品質生活,高端住宅產品的巨大需求。如何滿足?尚待破題。

2

新機場加速國際化資源的聚合

三個月後的9月30日,北京新機場即將通航,預計1.3 億人次的旅客吞吐量,讓城南成為世界級臨空商務新國門,以此為紐帶,城南正在加快融入國際發展大格局,當前,國際化的配套資源首先在城南四環周邊落地。

24萬㎡的豐臺萬達廣場、15萬㎡的花鄉奧特萊斯、14.8萬㎡的永旺夢樂城、76萬㎡的宜家薈聚中心,超百萬平米的高端商業集群齊聚四環,醇熟的國際化生活已然成形。

豐臺五小、第二實驗小學、北京市十二中、北京八中等市區重點學校齊聚四環,為高精尖金融人才培育優秀的下一代。

城南四環的醫療資源一向在北京首屈一指,包括天壇醫院、北京博愛醫院、307、302、301、航天總醫院及建設中的北京口腔醫院在內,各類專科及綜合區院,帶來健康無憂的醫療配套。

當然,健康更來自於居住環境的綠色生態,近年來,城南致力環境的打造,無論是有著“南奧森”之稱的南中軸萬畝森林溼地公園,還是由花卉大觀園、世界公園等16處公園構成的四環公園帶,都成為南四環生態宜居自然環境的最大助力。

未來的北京新中心已經落成,獨缺代表區域人居標準的嶄新封面。

3

四環“限住”的稀缺價值

符合高精尖金融人才生活所需的四環品質人居為何供應稀缺,珍貴無比?根本性的原因在北京對內城土地的珍視。

2018年3月,北京市規劃和國土資源管理委員會發布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》,並明確“限制四環路以內各類用地調整為住宅商品房”,這意味著四環內將嚴格限制新增商品房用地。

自2010年至今,四環內商品住宅一直處於供不應求的市場局面中,今年上半年,四環內更是僅新增337套住宅,與1654套成交量相比,需求量已是供應量4.6倍。

儘管有著嚴格的限價管控,但嚴峻的供需形勢依然帶動內城房價持續走高。今年上半年四環內商品住宅的成交均價高達85061元/平米,是十年前的2.7倍。

安居四環,越來越成為高階人群的專屬資源。而在當下的限競房時代裡,留“住”四環,還有480萬起的最後一席珍貴機遇。

央企中鐵諾德在南四環匠心打造中國中鐵·諾德春風和院,用高品質的人居作品,禮讚新時代,為國際精英人才定製私屬的生活方式。

中國中鐵·諾德春風和院緊鄰豐臺科技園,項目坐擁“三橫四縱”的交通路網,快速接駁北京核心商圈,9號線郭公莊站,10號線首經貿站和房山線延長線樊羊路站等多條地鐵環繞,交通便捷。

項目周邊一站式彙集完備成熟的城市配套。豐臺萬達、宜家薈聚、花鄉奧萊、永旺夢樂城等大型購物中心雲集在側。豐臺第五小學、北京八中怡海分校,北京豐臺區實驗小學等學府環抱,項目自身還規劃有近5000平米超大的幼兒園。天壇醫院、首都醫科大學附屬北京口腔醫院、解放軍307醫院等眾多三甲醫院環繞。項目緊鄰的花鄉花卉歷史文化博覽園內,將建設長達15公里的全民健身健走步道,未來是項目業主的“專屬”運動場。

中國中鐵·諾德春風和院的總建面約24萬㎡,是近年來北京少有的大體量項目,開發商中鐵諾德以新東方主義匠制72-145㎡三至四居,致敬城市理想生活。

11座樓棟以四面圍合,相互交錯的方式排列在園區中,令樓間距最大可達到近百米之遙,實現絕佳的採光通風效果和觀景視野。

建築採用新東方風格,經典的三段式立面挺拔端莊、沉穩大氣,有力提升了建築的品質感。

在公共園林的打造上,中國中鐵·諾德春風和院沿襲王府規制,以“五進院落”彰顯尊崇的歸家禮序。園林中,三季有花,四季常青,步步有景,以老年活動區、兒童嬉戲區,健身鍛鍊區、休閒跑道、寵物樂園等主題功能的設置,全方位契合當代家庭的生活方式。

中國中鐵·諾德春風和院的產品設計貫穿全生命週期的居住理念,在有限的戶型空間,實現全功能佈局,滿足家庭人口不同生命階段的居住需求。

以最為經典的89平米B1戶型為例,三室兩廳兩衛的格局,南向面寬達到奢侈的9.15米,北向進深為8.75米,大面寬窄進深,實現絕佳的採光通風效果。

客廳擁有6.05米的超大面寬,帶來只有2000萬+豪宅才具有的社交客廳的功能效果。客廳的南向飄窗不僅擁有寬闊的觀景視野,40釐米的進深尺度,還讓飄窗具有看書、品茶、賞景等生活功能,具有更強的實用性。南向的主臥套房配備全明衛生間,實現南北通透的居住體驗。

129平米麵積的D戶型,中國中鐵·諾德春風和院做到了四室兩廳兩衛,且南北通透、270°採光通風,主臥同樣為套房設計,更實現了餐客廚一體化的功能動線規劃。

限價管控所致,中國中鐵·諾德春風和院作為四環人居精品,但售價卻被限定在67702元/平米,按最小的72平米三居戶型計算,一舉將置業四環的總價標準拉低到480萬元。在四環、五環土地市場熱度高企,房價再次奔向10萬+之際,480萬元的總價門檻,也就成為置業四環的最後機遇。

https://weiwenku.net/d/201144036