杭州6宗宅地價格全線回落 “限房價”卓有成效

浙江在線2019-09-16 02:01:40


房貸新政出臺、央行定向降準……在官方一系列政策和輿論的影響下,市場走向更加撲朔迷離。


新房市場,新盤老盤輪番出場,報名人數增多,中籤率降低,但棄選率不斷增加,8月市場成交量明顯回落,無論購房者還是開發商都更為謹慎。


而反映在土地市場,開發商拿地也更為理性:今天杭州共有11宗地塊出讓,其中涉宅用地6宗,地價較以往成交價全線回落。宅地最終測算精裝保本價與政府精裝限價相比,均有盈利空間。


仁和宅地為本場出讓唯一封頂並進入自持的宅地,樓面價9877元/㎡+自持6%。仁和目前在售樓盤陽光城廣宇·上塘九里,近期推出房源486套,報名2000餘人,均價20013元/㎡。


無公租房配建的桃源地塊成為本次最受關注地塊:報名房企最多(超過10家)、溢價較高,最終由開發商聯發競得,樓面價21043元/㎡。項目精裝保本售價約30800元/㎡,地塊未來精裝最高均價為34000(精裝4000元/㎡)。


筧橋宅地價格回到年初,金隅24060元/㎡的成交價接近2019年1月甘肅建投的拿地價23556元/㎡,而相比綠城項目,拿地價差高達3400元/㎡。項目精裝保本售價約38350元/㎡,地塊未來精裝最高均價為40800(精裝4000元/㎡)。


而本次限價最高的東新宅地的成交讓人出乎意料,僅溢價3.04%,成交樓面價23783元/㎡,由西房競得。這一成交價甚至低於陽光城三塘商住地的封頂價26263元/㎡(22%自持、30%商業)。西房項目精裝保本售價約30800元/㎡,地塊未來精裝最高均價為34000(精裝4000元/㎡)。


運河新城宅地雖然精裝限價高達38000元/㎡,但高限價也並未拉高房企預期,最終地塊成交地價20488元/㎡。項目精裝保本售價約33150元/㎡,地塊未來精裝最高均價為38000(精裝3500元/㎡)。


此外,星橋迎來區域內首個商住綜合體項目:蘇寧以8011元/㎡樓面價競得星橋大道以東、臨丁路以北地塊,溢價達14.44%。該地塊包含商業經營面積不少於8萬㎡的購物中心,住宅計容面積不大於地上總建築面積的64%。


9月10日宅地成交信息表



綜上,今日出讓主要有以下幾點觀察:


1、政府限價政策對於平抑預期卓有成效,但限價目前並非開發商衡量板塊價值的唯一標準。限價新規下,杭州土地市場明顯降溫,熱門區域嚴格限價之下,開發商拿地更為理性,但限價也並非開發商衡量板塊價值的唯一標準,如運河新城宅地雖然政府給定的精裝限價高達38000元/㎡,但高限價也並未拉高房企預期,最終地塊成交地價僅20488元/㎡。


2、“雙限”新規下杭州土地市場冷熱不均,選擇相對優質的地塊仍是多數房企的共識。從報名情況來看,桃源宅地無公租房配建,且區域內限價保留的空間較大,因此報名人數最多,逾10家開發商報名,說明在市場走向尚不明朗的當下,選擇各方面條件相對優質的地塊仍是多數房企的共識。


調控政策延續、融資環境趨緊、銷售端壓力顯現、房價上行無望等共同影響下,土地市場表現將更趨理性。


結果綜述


金隅24060元/㎡競得筧橋地塊

精裝保本售價38350元/㎡


筧橋地塊經過26輪報價,由金隅以200954萬元總價競得,樓面價24060.01元/平方米,溢價率14.86%。


據浙報傳媒地產研究院測算,地塊需配建公租房8352.2㎡,住宅部分實際樓面價約27200元/㎡,項目精裝保本售價約38350元/㎡,地塊未來精裝最高均價為40800(精裝4000元/㎡)。


△筧橋地塊區位圖(來源:浙報傳媒地產研究院決策通)



西房23783元/㎡競得東新地塊

精裝保本價僅38000元/㎡


東新地塊經過6輪報價,由西房以84683萬元總價競得,樓面價23782.68元/平方米,溢價率3.04%。


據浙報傳媒地產研究院測算,地塊需配建公租房3560.76㎡,住宅部分實際樓面價約26891元/㎡,項目精裝保本售價約38000元/㎡,地塊未來精裝最高均價為45000(精裝5000元/㎡)。


 

△東新地塊區位圖(來源:浙報傳媒地產研究院決策通)



聯發21043元/㎡補倉桃源地塊

精裝保本價30800元/㎡


桃源地塊經過35輪報價,由聯發以181493萬元總價競得,樓面價21043.15元/平方米,溢價率24.74%。


據浙報傳媒地產研究院測算,項目精裝保本售價約30800元/㎡,地塊未來精裝最高均價為34000(精裝4000元/㎡)。


△桃源地塊區位圖(來源:浙報傳媒地產研究院決策通)



香港置地20488元/㎡入駐運河新城

精裝保本價33150元/㎡


運河新城地塊經過17輪報價,由香港置地以150398萬元總價競得,樓面價20487.96元/平方米,溢價率12.74%。


據浙報傳媒地產研究院測算,地塊需配建公租房7340.84㎡,住宅部分實際樓面價約23231元/㎡,項目精裝保本售價約33150元/㎡,地塊未來精裝最高均價為38000(精裝3500元/㎡)。


△運河新城地塊區位圖(來源:浙報傳媒地產研究院決策通)



華元9877元/㎡+自持6%競得仁和地塊


仁和地塊經過96輪報價,由華元以44689萬元總價競得,樓面價9876.68元/平方米,溢價率29.95%,自持6.0%。


仁和目前在售樓盤陽光城廣宇·上塘九里,近期推出房源486套,報名2000餘人,均價20013元/㎡。


△仁和地塊區位圖(來源:浙報傳媒地產研究院決策通)



蘇寧21.8億摘星橋首個綜合體項目


星橋迎來區域內首個商住綜合體項目:蘇寧以217960萬元總價競得星橋大道以東、臨丁路以北地塊,樓面價8011元/㎡。


雖然僅有兩輪競價,但首輪出價溢價率就已14.18%,蘇寧第二輪報價直接摘地,最終溢價達14.44%。該地塊包含商業經營面積不少於8萬㎡的購物中心,住宅計容面積不大於地上總建築面積的64%。


△星橋地塊區位圖(來源:浙報傳媒地產研究院決策通)



【測算邏輯】

①公租房建面從總體量中扣除;

②住宅建安成本分檔計算(地價20000元/㎡以內按4500元/㎡計,地價20000-30000元/㎡以內按5000元/㎡計,地價30000元/㎡以上按6000元/㎡計);

③公租房建安+全裝修成本按4200元/㎡計算。

④車位價格筧橋地塊按照30萬元/個、東新地塊按照35萬元/個、運河新城按照30萬元/個、桃源地塊按照30萬元/個,車位數量按照100㎡建面配比一個計算;

⑤精裝價格筧橋地塊按照2000元/㎡、東新地塊按照2500元/㎡、運河新城按照1750元/㎡、桃源地塊按照2000元/㎡;

⑥毛坯保本房價中財務成本為地價8%,稅費成本為毛坯售價12%。


(作者 浙報傳媒地產研究院 浙江在線記者 魏盼)


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源:浙江在線住在杭州網

責編:侯瑋

編輯:陳思凝


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